Impact van de ligging op de woningprijzen naar nieuws overzicht

13 December 2016

De hedonische prijsanalyse is een econometrische onderzoeksmethodologie, waarmee het gewicht van bepaalde karakteristieken in de prijsvorming wordt gemeten. De theorie erachter stelt dat de woningprijs uit een hele resem aan variabelen bestaat die allemaal een bepaalde impact hebben op de woningprijs. Doel van de analyse is om achtereenvolgens te focussen op elke individuele variabele, om zo het gewicht ervan in kaart te brengen. Dat kan door binnen een grote dataset telkens één karakteristiek van woningen te laten variëren en de andere constant te houden.

Om het belang van liggingseffecten te beoordelen zal men bij de hedonische prijsanalyse bijvoorbeeld een vergelijking maken van de prijs van woningen met een gelijke oppervlakte, bouwjaar, inrichting, … op verschillende locaties. Als de woningen afgezien van de locatie identiek zijn, kan een inschatting worden gemaakt van de impact van de locatie op de prijs. Groot voordeel van de hedonische prijsanalyse is dat waar mogelijk wordt gewerkt met grote datasets, waardoor verschillen in individuele woningen veralgemeend kunnen worden. Probleem is echter dat variabelen vaak samenhangen, waardoor het soms moeilijk is om één karakteristiek van woningen uit te zuiveren. Zo zijn oudere woningen meestal groter dan jongere woningen, waardoor het niet vanzelfsprekend is om na te gaan of een bepaald effect eerder te wijten is aan het bouwjaar dan aan de oppervlakte. Daarom wordt best gewerkt met zo groot mogelijke databanken, waarin zoveel mogelijk variabelen gekend zijn (bouwjaar, inrichting, kwaliteit, ligging, …). Jammer genoeg zijn in België dergelijke databanken eerder zeldzaam.

Liggingseffecten: Brussel heeft grote impact

Uit de data vervat in het Grote Woononderzoek 2013 van het Steunpunt Wonen en de Vlaamse Huurschatter blijkt dat in een aantal regio’s een sterk liggingseffect speelt. Dat is onder meer het geval in en rond de grote steden. Vooral de ligging in en nabij Brussel heeft een zware impact op de woningprijzen. Dit liggingseffect spreidt zich over vrijwel het gehele grondgebied van de provincie Vlaams-Brabant uit. Er zijn verder uitgesproken liggingseffecten in en rond Antwerpen, Mechelen, Brugge en Gent. In de Gentse Zuidrand valt Sint-Martens-Latem op. Eenzelfde woning aan de Belgische Kust wordt veel hoger gewaardeerd dan een woning die iets meer in het binnenland is gesitueerd. In tegenstelling tot rond de steden zien we dat er hier veel minder sprake is van een verspreiding van het liggingseffect naar het hinterland.

Het liggingseffect naargelang het gebiedstype en voor de verschillende centrumsteden.
Het grootste liggingseffect is duidelijk in en rond Brussel: een koper zal voor een appartement dat elders €200.000 waard is in het grootstedelijk gebied rond Brussel €250.000 (moeten) neertellen.

 

Leuven, Antwerpen en Gent zitten dicht bij het liggingseffect van de Vlaamse Rand. Het is jammer dat we hier geen vergelijking kunnen maken met de liggingseffecten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zelf, noch de evolutie doorheen de tijd kunnen bekijken. Het zou immers interessant zijn om te weten of Leuven, Antwerpen en Gent in vergelijking met Brussel aan belang winnen.

Ook Mechelen en Brugge (niet toevallig steden met directe verbindingen met Brussel) scoren hoog. Oostende deelt een hoog liggingseffect met de andere kustgemeenten. Andere steden hebben een laag liggingseffect, dat soms zelfs (sterk) negatief is (Genk, Hasselt en Kortrijk). 

De Vlaming waardeert op vlak van ligging duidelijk de grootstedelijke rand het meest. Alle andere gebieden moeten het afleggen tegen de suburbane rand (inzonderheid de Vlaamse ruit); woningen in deze gebieden kampen met een negatief effect van de ligging op de woningprijs. Een woning in de grootstedelijke rand is zo 30% duurder dan een gelijkaardige woning die ligt in een kleine, provinciale stad zoals Ieper.

Overige karakteristieken: belang van slijtage wetenschappelijk bevestigd

In de studie worden nog een hele resem andere variabelen onderzocht. Niet zelden worden daarbij ‘waarheden’ die reeds sterk ingeburgerd zijn, bevestigd. Zo is het nauwelijks verrassend dat oudere woningen (gebouwd voor 1919) 21,7% minder gewaardeerd worden dan recentere woningen met minder slijtage en een hogere kwaliteit. En evenmin dat een huis in open bebouwing 8,4% duurder is dan een rijwoning (een halfopen bebouwing: 7,3% duurder). Desalniettemin is het nuttig dat bvb. het belang van slijtage in de prijszetting hiermee wetenschappelijk wordt bevestigd.

Niet alleen is een groter perceel duurder dan een kleinere woning; tegelijkertijd speelt ook de vorm van het perceel een rol. Wanneer bij twee percelen van gelijke grootte slechts één daarvan over een voortuin beschikt, is die woning gemiddeld 4,43% duurder. Een perceel met een voortuin wordt dus meer gewaardeerd door de kopers. Volgens de onderzoekers is dit hoofdzakelijk te wijten aan het feit dat voortuinen vaker voorkomen in straten met een groene straatkant. Daarvoor zouden kopers een premium willen betalen.

Een woning met een grotere oppervlakte is uiteraard duurder. Het effect varieert naargelang het verschil in oppervlakte maar kan meer dan 20% bedragen. Kijken we naar de verschillende kamers, dan speelt de oppervlakte van de keuken en living de grootste rol (15,2%), gevolgd door de badkamer (9,7%). De oppervlakte van de slaapkamer en eventueel een speelkamer speelt minder een rol (2,2%), terwijl de impact van een grotere garage (binnen of buiten) nagenoeg verwaarloosbaar is.

BRON :  ‘Een hedonische prijsanalyse van eigenaarswoningen. Grote Woononderzoek 2013’ van Frank Vastmans is terug te vinden via de website van het Steunpunt Wonen.

Delen op

Uw eigendom ook verkopen? Contacteer ons